Top Page トップページ What's Crossroad? くろすろーどの活動方針 Schedule スケジュール Regular Meetings 定例会 Recreations レクリエーション Other Activities その他の活動 Sectional Meetings 分科会 Registration 入会案内 Mailing List メーリングリスト Link! Link! Link! リンク集 山陰あすねっと	くろすろーど第35回定例会（学習会＆懇親会） テーマ「マイホーム買ってもいいの？〜不動産のフの字に強くなる〜」 「マイホームなんかまだ早い」と考えていましたが、いろいろ目からウロコの箇所もありました。不動産関係のチラシを見るのが少し楽しみになりましたね！ちなみにアイスブレイキングは毎年恒例としていて昨年実施していなかった「2002年度テレビでよく出ていた名前ビンゴ」大会でした。（事務局) 講師をさせていただいた 姜（かん）です。先日はお疲れさまでした！ホントのところのお話を目一杯してしまいました（笑）でも私たち 生活者 は“正しい情報”を見分ける 力 を身につける必要が あると思います。（特に これからの時代！）きのうのお話が、皆さんとマネーとのつき合い方の“気づき”になれば幸いです。（講師姜さん） 田んぼの話は、”資産の価値”というものを例えるすばらしい例だな〜と感心してしまいました。と同時に、われわれ職人の価値を例えるのにいい例かも… マイホームに関してマンションを例に挙げてお話されてましたけど、僕らはその”マンション”を造る側に立ってるので「そういう見方をされてるんやな〜」と思ったりなんかして…作業してる側はあまりそういうことを考えずに仕事してますけど…でも、中古物件における改修工事の履歴なんかはどの程度の規模・工事金額・工事内容…調べておく必要はあるでしょうね。あと管理会社も様々なのでこれも調べたほうがいいでしょうし…改修工事なんか行ってると、たまに住んでみたい物件なんかもあったりして、叶いそうもない夢を描いてます… これからの時代、家は余ってくると思ってます。新築マンションも売れ残りが増えつつあります。土地活用の態様も分譲物件から賃貸物件にかわりつつあります。（その代表格が「●オパレス21」じゃないでしょうか）「家」というのは“資産”から“消費財“にかわっていくのかも…（スタッフKさん） ［第35回くろすろーど定例会］ 日時：2003年4月20日（日）　13：00〜21：00（17：15から懇親会） 場所：神戸商工貿易センタービル26F第1会議室ほか 講師：姜忠道さん（晋陽FP事務所・CFPファイナンシャルプランナー） トークライブテーマ：「マイホーム買ってもいいの？〜不動産のフの字に強くなる〜」 参加人数：46名（トークライブ41名・懇親会36名） ▼定例会・トークライブのダイジェスト 【原則】 昔は同じ広さの田んぼ（＝不動産）なら米の収穫高が多い田んぼの価値は高い。 ■地価はまだまだ下がる 現在は地価は下がっている。 地価に限らず株式、債券などは未来の状況を予測して価値が決定する。 今後、人口の減少、2050年には日本の人口約1億人までに… 少子超高齢化　生産年齢人口（マイホームを売り買いする世代）は2000年から急激に減少、老年人口は急激に増加 ＝家を買う需要の減少（地価という点ではマイナスの影響） 現在日本の総戸数は5025万戸、総世帯数は4436万世帯　（家が余っている状態、総戸数の1割以上は空き家） 今後も子供数の減少のため、親の家をそのまま相続するケースの増加 ＝新規に家を買う需要の減少 企業の製造拠点の中国等へのシフトにより工場閉鎖、宅地への転用の増加 ＝住宅の供給の増加（地価という点ではマイナスの影響） もちろんこれからマイホームを買う人にはプラス！ ■マイホームのほんとの値段って？ 「マイホームを買うことは”夢”を買うこと」という一面はあるものの、現実にはマイホーム取得とは借金（住宅ローン）をして資産を買うこと。そのマイホームは価格が変動する（減る）資産 ＝資産の種類としては株式や債券と同じような性質をもつ「リスク性の資産」大きなリスクを背負って、大きな資産を買うのがマイホームの購入。 お金（住宅ローン）を借りるということは同時にそのお金（住宅ローン）を返済する義務を生じる。 4000万円の物件で自己資金500万円、借り入れ金3500万円（30年ローン）で マイホームを購入＝金利を含め6000万円以上、これがマイホームの値段。 つまりマイホームのほんとの値段＝ローンの総返済額＋最初の自己資金 ■繰上げ返済のメリット ローンの金利…例：「返済年数30年、変動金利1.2％、固定金利3.7％」 変動金利：世の中の金利状況の上下に応じて、ローンの金利も上下。 固定金利：総返済額が決定＝毎月の支払額が一定に。 現在世の中の金利はゼロに近い状態なので、今後は金利は上昇するのみ。（マイナス金利はありえない） 変動金利の場合、金利の見直しは1年に2回、1か月の支払額の見直しは5年に1回、よって短期間に世の中の金利が上がった場合は未払利息が発生。よって5年に1回の支払額の見直しの際に支払額の増加、返済年数を超えてのローンの返済というリスクを背負う。（銀行は基本的に変動金利ローンを扱う） 「固定金利選択型ローン」とPRしているものは変動金利ローンのこと！ローンを組み始めてから一定期間（2年、5年）だけ金利が固定されるだけ。これからは固定金利型住宅ローンがおすすめ。 「繰上げ返済」 毎月の返済額に加え別途返済を行うこと。→その別途返済分は元本の返済に。＝その元本の部分の金利も減る！それにつれて返済期間は短くなる！ 3500万円、30年ローン、金利固定型3.5％の場合、1年後に100万円繰り上げ返済した場合、少なくなる金利分は310万円→返済期間が2年1か月短くなる。 繰上げ返済は無リスクの資産運用！おすすめ！やりすぎは本末転倒！？ ■家賃を稼げる不動産を選びましょう ▽A or Bどちらを選ぶ？ A.土地（更地・青空駐車場）100坪、価格1億円、月150万円の収入 B.土地50坪で3階建てマンション（建坪70坪、築10年）価格1億円、 　月280万円の収入 不動産に限らず同じ価格なら、そこからどのくらいの収益ができるかを気にするべき。 人生設計のやむを得ない変更等のため、マイホームを賃貸することを考えると、毎月のローンの返済額と同じぐらいの家賃を稼ぐことができるか、どれだけの収益がそのマイホームという不動産から期待することができるかを考えてみる。「資産としてのマイホーム」 A.郊外の一戸建て 　土地面積116平方メートル、土地面積163平方メートル 　交通・東京駅から千葉方面に快速1時間、最寄り駅からさらにバス 　価格：4500万円 　月々のローン返済額：約18万円 　周辺の家賃相場：月9万円→年間家賃収入見込108万円 ＝はじめから額面割れ B.都心の中古マンション 　建物面積66平方メートル 　交通：山手線大塚駅から徒歩5分 　価格：3400万円 　月々のローン返済額13.7万円＋管理費1.3万円＋駐車場3万円＝18万円 　周辺の家賃相場：月18万円→年間家賃収入見込216万円 ＝賃貸にすれば家賃収入で十分ローンは返済可能。住んでも貸しても困らない。 不動産の価値は本来どれだけの収益をその不動産から得られるかで決定される。 収益還元法…「期待できる利回り」から適正な不動産価格を算出する方法。 ※の5％は東京都内において予想される期待利回りの一例 商業地の価格はほぼこの収益還元法から算出されている。マイホームについてはまだそのようにはなっていない。 A.郊外の永住型マンション 　専有面積：90平方メートル、間取り3LDK、新築 　現在の販売価格：4500万円　周辺の家賃相場月15万円 　収益還元法で計算すると、 　15万円×12か月÷5％※＝3600万円 ＝かなり割高な物件 B.都心の小型中古マンション 　専有面積：64平方メートル、間取り2LDK、築12年 　現在の販売価格：4500万円　周辺の家賃相場月25万円 　収益還元法で計算すると、 　25万円×12か月÷5％※＝6000万円 ＝かなり割安な物件 1坪あたりの収益力が神戸市内でいちばん高いのは旧居留地あたり！？ 1に立地、2に立地、3、4がなくて5にも立地！！ ■かしこい不動産業者の活用法 不動産業者からのマンション販売のチラシを見ると… チェックすべき文言 「竣工披露！」…そのマンションが完成するまで全部売れていないもの。 「キャンセル発生、残りわずか」…仮にキャンセルが発生したときは、チラシを出す前に必ずモデルルームに訪れた人に連絡をするはず。本当にキャンセルかただの売れ残りかわからない。 ほかにもチラシには小さい文字で大事なことが書かれているので、注意して見るべき。 マンションは維持管理が大事。 マンションは建物資産、クルマと同じで減価償却資産。 建物という資産を維持するために、長期の修繕計画が必要。 中古マンションを買う際は、管理会社に修繕積立金がどれくらいたまっているかチェックすべき。 住民の質もチェックのポイント。住民同士が互いにあいさつをするか。実際に住んでいる住民の声を聞くのも手。（結構教えてくれるもの） 新築のワンルームマンションを資産運用として購入する場合は要注意。普通ワンルームマンションには銀行はお金を貸さない。＝担保価値がないと考えているから。 また家賃収入を期待するにもワンルームマンションを借りる世代の減少で下がる可能性大。実際のオーナーがそこに住んでいないため管理が行き届かないため、マンションが荒れやすくなり借りてがなく空き家になることも。 不動産業者を選ぶポイント ●まず電話をかける…最低限不動産はサービス業と認識しているところにする ●仲介手数料の割引を行うところも。　（仲介手数料は不動産の売買の場合物件価格の3％＋6万円） ■案内時・契約時に注意すべきこと ▽案内時 マンションの場合モデルルームは広く感じる。それはモデルルームにおいている家具類はすべてモデルルーム仕様の大きさで（小さめに）作られているため要注意。 中古物件の価格は不動産業者の仲介はあったとしても需要と供給の関係で決定されるが、新築物件の場合は施工主が設定した価格のため割高。またクルマを購入するときのように、不動産を購入するときにも値引き交渉するべき。（いまは買い手市場） 同じ3LDKマンションでも横入り玄関（玄関が真ん中で右と左に並んでいる）タイプと北入り玄関（同じ階の各戸は長い廊下でつながっている）タイプでは、横入り玄関タイプの方が、ライフスタイルの変化に応じてリフォームしやすいため人に賃貸する場合、売却する場合も有利。 ▽契約時 クリアすべき事項 1.物件価格の3割以上の頭金を用意することができるか。 2.年間の総返済額が、「可処分所得」の25％以内に収まるかどうか。 3.退職予定年までにローン返済が完了するか。（あまり長い期間のローンは　避けるべき） 4.ボーナス返済は総返済額の2割以下になっているか。（ボーナスというものがいつまで続くかわからない） ■やっぱり必要なのはライフプラン これからは年収は増えても「手取り」は増えないという状況も十分考えられる。 そして子供の教育費、親の介護費、第2の人生の蓄えなど確実に支出も増える。 そのような状況下で本当にマイホームを買うべきか？ そこで、人生の優先順位を考えてみる。 何に対して優先順位を設定すべきか。 今後マイホーム以外のことに人生の楽しみがあると考える人は、無理にマイホーム購入に固執する必要はないのでは。 マイホームを買うことを考えることは、税金、火災保険料、相続など各自のマネープラン、そしてライフプランそのものを考えることである。 ▼懇親会のようす
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